(também postado n'O Insurgente)

O Jornal de Negócios apresenta um artigo em que analisa o mercado da habitação com a finalidade de verificar se vale a pena fazer investimentos nessa área. A certa altura, referindo-se ao Algarve, o autor menciona que a oferta residencial na região valorizou 9,9% desde 2005. Deixando de lado o facto de que isto implicaria um retorno anual de pouco mais de 3%, o que havemos de convir não é grande pistola, interessa-me mais o comentário feito a título de exemplo:

«Na prática, é bem provável que quem comprou casa no Algarve, em 2005, por 200 mil euros, a possa vender agora por 220 mil euros, encaixando 20 mil euros de retorno em menos de três anos.»

Este tipo de análise está errada, pois ignora inúmeros factores relativamente à compra e venda de uma casa. A verdade é que existem impostos directos significativos que alteram completamente a rentabilidade aparente. Em primeiro lugar, logo na altura da compra, tem lugar o pagamento de IMT. Se antigamente (no tempo do Imposto de Sisa) este era alto (tipicamente 10% excepto para casas de muito baixo valor), hoje em dia é significativamente mais baixo. Mas mesmo que se cifre em 3, 4 ou 5%, lá se vai entre um terço e metade do tal retorno de 9,9%… O facto do imposto ser pago logo no início é especialmente importante para análises de investimento baseadas no “valor actual líquido”. No momento da decisão de investir, a diferença entre pagar agora, para receber daí a anos, tem um custo real que não pode ser ignorado.

Em segundo lugar, especialmente sendo uma propriedade no Algarve, presumivelmente uma segunda casa, não há sequer isenção temporária de IMI, o imposto municipal que substituiu a Contribuição Autárquica. Assim sendo, logo a partir do primeiro ano o proprietário terá de pagar um valor anual médio de cerca de 0,4% sobre o valor do imóvel, o que também deprime significativamente o retorno anual (p.ex. um retorno anual de 3,3% baixaria, grosso modo, para 2,9%).

Finalmente, há a questão do imposto sobre as mais-valias, para não falar noutros custos relativos à propriedade (condomínios, manutenção, etc) e às transacções (comissões de agentes, documentação e registos legais, etc). Resumindo, creio que o hipotético investidor não só não “encaixaria” vinte mil euros, como talvez perdesse dinheiro. E isto ignorando o custo temporal do dinheiro, pois aí seguramente que o VAL seria negativo, mesmo com um lucro nominal.

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